売却価格の決め方と依頼の方法

どの媒介契約をするといいのか?

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約と3つの契約方法があるのは説明いたしました。さて、その中でどれがいいのか悩みます。その答えは・・・2つ目の「専任媒介契約」にするのが良いと思います。その理由は以下の通りです。

 

今の不動産流通の中心はレインズ(不動産物件情報検索システム)であることは前述しました。昔は依頼を受けた不動産業者が近隣の別の不動産業者に「こういう物件があるからおたくで見合うお客さんがいたらよろしく」といって情報交換をしていました。しかしその情報交換の広さには限界があります。なので売主さんはできるだけ多くの不動産業者にあたっておく必要があったため、数社に平行して依頼できる一般媒介契約が主流となっていたのです。

 

しかし、レインズが登場して以降は物件を登録すれば全国の不動産業者が見ることが可能です。それによって1社限定の専任媒介契約にしても情報の広がりは同じ。また、不動産業者側から見ると、媒介手数料は成功報酬となっているため自社に依頼がくるかもわからない一般媒介契約では広告費や人件費などをかけてもムダになるかもしれないと思うのです。つまり、あまり力を入れて活動しない可能性が高いのです。

 

よって、不動産業者側の視点から考えても専任媒介契約にしてしっかりと動いてもらうようにした方が賢明と言えます。


それでも1社限定の疑問がある方へ

不動産業者はいろいろな案件を抱えています。またその不動産業社や担当者がいくら専任媒介契約にしたからといって必ずしも良く動いてくれるとは限りません。なので、このようにしてリスクヘッジをすると良いと思います。と、その前に媒介契約の期間と更新の仕方について理解をしておきましょう。

  • 媒介契約の期間

    媒介契約の期間は、3か月を超えない範囲で任意に設定することができます。通常は最大の3か月で契約を締結する場合がほとんどです。

  • 媒介契約の更新

    媒介契約の更新は「依頼者から書面にて申し出る必要」があります。口頭で言ったとしてもその契約は有効な更新とみなされません。厳密には、依頼者である売主さんが、不動産業者に書面で更新することを伝え、その不動産業者がその内容を了承して、はじめて有効な媒介契約の更新となります。

上記を踏まえて賢いリスクヘッジの仕方は、最初の媒介契約を1か月としておくのです。その期間不動産業者の動きを見ておき、もしOKであれば依頼者(売主)から書面で「次の更新は3か月でお願いします」とし内容を書面に記載して再度依頼するのです。また、残念ながら思ったような動きがないようならば1か月で終了し、別の不動産業者にまた再度依頼します。

まとめ

媒介契約は「専任媒介契約」がおススメ。その際媒介契約期間と更新の仕方を使って上手にリスクヘッジをしましょう。


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