マンション売却前の準備

判断はメリットとデメリットを考えてから

住み慣れた愛着のある自分のマンション。いざ売却しようと思っても一度は迷いませんか?「賃貸に出したらいいんじゃないかなぁ・・・」と。

さて、その判断は賃貸に出した場合のメリット・デメリットを把握した上で決断しましょう。

賃貸に出すことのメリット
@月の収支を黒字化することができる。
住宅ローンで購入したマンションであれば、金利が低い、借入期間が長い、毎月の返済額が少ないという利点を生かして『月額賃料−(月額住宅ローン+諸費用)』の式から+が出ればOKとなります。
A不動産所得上の経費として参入できる。
自家使用していたときは支払うだけだったものが、賃貸に出すと
  • 住宅ローン金利
  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 減価償却費
  • 改装費用
 などが経費計上でき、控除の対象になります。

賃貸に出すことのデメリット
@借り手が見つからない
賃貸に出してすぐに借り手が見つかればいいですが、空室の場合は賃料が入らない間も空室となっているマンションの住宅ローンは払い続けなければならないのです。さらに自分の住まいの費用と二重にかかってくるので空室になったときのリスクを考慮しておく必要があります。
A改装費用や設備の修繕費用がかかる
賃貸に出して、入居者が入れ替わるとその都度壁紙の張り替え、畳の表替え、ハウスクリーニングなどの原状回復費用がかかります。また、給湯器、トイレ、水道、電気関連など借主に責任のない部分の修繕費用もかかります。それらも考慮しておく必要があります。
B売却価格が厳しくなる
賃貸に出しているマンションを売却する場合、毎月一定の賃料収入のある不動産物件すなわち収益物件として売却することとなります。そのため買い手は収益物件として購入をする不動産投資家や不動産業者となるので非常に厳しい金額になることが予想されます。

まとめ

比較しやすいように下記にメリットとデメリットの表にまとめてみました。

賃貸に出した場合のメリット

賃貸に出した場合のデメリット

◆月の収入を黒字化することができる
◆不動産所得上の経費として算入できる

◆借り手がみつからない
◆改装費用や設備の修繕費用がかかる
◆売却価格が厳しくなる

空室や改装費用などのリスクを考慮して、ビジネスとして大家業をする方以外は売却したほうが賢明でしょう。


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