不動産業者へ電話する前に準備すること

1.印紙税

印紙税とは「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」のことで、「売買契約」のときに必要となります。

 

不動産を売却する際は、必ず売買契約書を作成します。売買契約書は上記にかかる文書となるので印紙税が必要となります。

 

印紙税の税額は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。
たとえば、売買価格1000万超5000万以下であれば、印紙税は1万5000円(平成23年5月現在)となります。

 

実際の売買契約のときは、契約当日仲介をする不動産業者が用意しておき、売主さんは必要な印紙税額相当を現金で用意して持って行き、印紙と交換するという場合がほとんどです。


2.司法書士費用

司法書士費用については、売主の負担額は、地域により若干差があります。これは売渡しのための書類作成費用が売主負担の地域と買主負担の地域があるからです。抵当権の抹消や住所変更登記等、当然売主が負担すべき費用は、全国的に売主が負担すべき費用となります。

 

たいていの場合は買主の所有権移転登記をする司法書士に、売主さんもお願いします。もちろん、友達や親戚に司法書士がいあるのであれば「売主側の司法書士」として手続きを手伝ってもらうことも可能です。

 

司法書士費用については、地域により慣習が違うので注意してください。


3.仲介手数料

仲介手数料とはマンションが無事売却されたときにこの仲介をした不動産業者に支払われる報酬のことです。

 

仲介手数料は、次のように宅地建物取引業法で細かく決められています。

  • 200万円以下の部分は売買金額の5.25%(5%+消費税)
  • 200万円超400万円以下の部分は売買金額の4.2%(4%+消費税)
  • 400万円を超える部分は売買金額の3.15%(3%+消費税)

ex.2000万円でマンションを売った場合

  • 200万円以下・・・・・・・・・・・・200万円×5.25%=105,000円
  • 200万円超400万円以下・・・・200万円×4.2%= 84,000円
  • 400万円超・・・・・・・・・・・・・1600万円×3.15%=504,000円

400万円以下の部分で税率が変わります。しかしこれでは計算が煩雑になるので、400万円を超える不動産売買の仲介手数料は「3.15%+63,000円」という簡易計算式を使います。なお、400万円以下の場合はこの簡易計算式は使えません。

 

なお、この「売買価格の3.15%+63,000円」というのは仲介手数料の額ではありません。正確には「不動産会社が受領できる仲介手数料の上限額」になります。すなわち、仲介手数料を下げることは不動産業者の自由であり、中には手数料を割引する業者もいます。

 

実際のところ、不動産業者が報酬を得るのはすべて取引を終えた後で、途中で広告費がかかったとしても、売れない限りは1円ももらえません。なので、仲介手数料の規定は上限であることを知ったからといって割引をするのではなく、満額を支払って不動産業者に気持ち良く動いてもらい、少しでも(こちらの方が金額が多い)高く売ってもらうほうが売主さんにとってメリットがあります。

 

不動産業者も人間です。満額の仲介手数料を支払ってくれる売主さんと割引を求める売主さんとでは前者の方を優先して一生懸命動いてくれるのは正直なところではないでしょうか。


4.譲渡取得税

この「譲渡取得税」がかかる場合は、あなたの中古マンションを売却して「利益が出た」場合にかかるものです。利益が出たかどうかの判断は「課税譲渡所得金額」で確認します。その算出方法は以下の数字をもとに算出します。

  • 譲渡額・・・・・その不動産を売った金額
  • 取得費・・・・・売却したマンションの購入価格等(建物部分は減価償却する)
  • 譲渡費用・・・マンションを売却するためにかかった費用(仲介手数料等)
  • 特別控除・・・3000万円特別控除、買換え特例等

この4つをもとに「譲渡額−取得額−譲渡費用−特別控除」という計算をします。そこで算出されるのが「課税譲渡所得金額」です。これがマイナスになれば税金はかかりません。プラスになれば税金を支払うことになりますが、現時点では「3000万円特別控除」があるのでほとんどの方は該当しないと思います。

 

なお、この特別控除の適用は、一定の要件(国税庁ホームページ参照)をクリアした中古マンションを売却する場合に限られます。この特別控除が利用できる場合は、「譲渡額−取得費−譲渡費用−3000万円」という式で課税譲渡所得金額を計算します。このため、売却するマンションの成約価格が3000万円以下であればまず利益が出ないので、譲渡所得税はかからないと考えられます。

 

3000万円を超える売却金額の場合、注意するのは「取得費」です。これは売却したマンションの購入価格から算出します。購入価格が領収書や契約書で証明できない場合は、取得費として「譲渡額の(売却した価格)の5%」しか取得費として認めてくれません。なので、購入時の領収証、売買契約書、その他資料を事前に用意しておきましょう。

 

税金については毎年変わることも多く非常に複雑なので、必ず管轄税務署または税理士に確認をしてください。


まとめ

中古マンション売却に必要な費用は以下の4つです。それぞれどのような費用か把握しておきましょう。

  1. 印紙税
  2. 司法書士費用
  3. 仲介手数料
  4. 譲渡取得税

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